¿Pensando en comprar casa? Estos son los diferentes tipos de hipoteca disponibles

Elegir el tipo de hipoteca adecuado es una de las decisiones financieras más importantes al comprar una vivienda. Existen tres opciones principales en España: hipoteca fija, variable y mixta. Cada una tiene ventajas e inconvenientes distintos según tu perfil económico y tu tolerancia al riesgo.

En PuntoSeguro, como especialistas en seguros de vida riesgo y seguros de vida hipotecarios, sabemos lo importante que es proteger tu hipoteca sin complicarte y con total libertad para elegir la mejor opción para ti y tu familia. Por esto, en este artículo te explicamos los distintos tipos de hipoteca disponibles, sus características y qué debes tener en cuenta antes de firmar.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo destinado a la compra de una vivienda, donde la propia propiedad actúa como garantía de pago. En España, los bancos financian habitualmente entre el 80% y el 90% del valor del inmueble para vivienda habitual, con plazos que pueden alcanzar los 30 o 40 años.

Es un compromiso financiero que requiere consideración cuidadosa, ya que los términos del préstamo pueden afectar a tus finanzas durante décadas. Antes de solicitar una hipoteca, conviene que tengas claro cuánto puedes pedir prestado, qué tipo de interés te conviene y qué gastos adicionales tendrás que asumir.

Tipos de hipotecas

Las hipotecas se clasifican en tres tipos principales según cómo se calcula el interés: fija, variable y mixta. La elección entre una y otra depende de tu situación financiera, tu tolerancia al riesgo y tus expectativas sobre la evolución de los tipos de interés.

Elegir la adecuada puede parecer complicado al principio. Para ayudarte, veamos las características de cada una.

Hipoteca fija

En una hipoteca fija, el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que pagarás la misma cuota desde el primer mes hasta el último, independientemente de cómo evolucione el Euríbor. Es la opción que ofrece mayor previsibilidad y tranquilidad financiera.

Esta modalidad te proporciona una seguridad considerable, ya que sabrás exactamente cuánto tendrás que pagar cada mes, sin sorpresas. Es ideal para quienes buscan estabilidad y tienen una perspectiva de planificación financiera a largo plazo.

Los plazos típicos de las hipotecas fijas van de 20 a 30 años. En cuanto a las comisiones, si decides amortizar anticipadamente (es decir, devolver parte del préstamo antes de tiempo), las hipotecas fijas suelen tener comisiones más altas que las variables, especialmente durante los primeros años del préstamo.

El principal inconveniente es que el interés inicial es más elevado que el de una hipoteca variable. Si el Euríbor desciende en los próximos años, no te beneficiarás de esa bajada y estarás pagando más de lo que podrías pagar con una variable.

Ventajas de la hipoteca fija:

• Cuota estable durante toda la vida del préstamo
• Protección total frente a subidas del Euríbor
• Facilita la planificación financiera a largo plazo

Inconvenientes de la hipoteca fija:

• Tipo de interés inicial más alto que en las variables
• No te beneficias si bajan los tipos de interés
• Comisiones por amortización anticipada más elevadas

Hipoteca variable

La hipoteca variable tiene un tipo de interés que se revisa periódicamente, habitualmente cada 6 o 12 meses, en función del Euríbor más un diferencial fijo que aplica el banco. Si el Euríbor sube, tu cuota aumenta; si baja, pagas menos. Es la opción con mayor potencial de ahorro, pero también con mayor riesgo.

Esta opción resulta atractiva cuando los tipos de interés son bajos y se espera que permanezcan así. La cuota inicial es menor que en una fija, lo que facilita el acceso a la vivienda para muchos compradores. Además, los plazos pueden extenderse hasta 35-40 años en algunos casos, reduciendo aún más la cuota mensual.

El principal riesgo es la incertidumbre. Si el Euríbor sube, tu cuota mensual aumentará en la siguiente revisión. Dependiendo del capital pendiente, una subida de un punto porcentual en el Euríbor puede suponer un incremento notable en tu cuota mensual. Por eso, esta opción requiere tener cierto margen financiero para absorber posibles subidas.

Las comisiones por amortización anticipada en las hipotecas variables son más bajas que en las fijas, lo que las hace más flexibles si prevés devolver parte del préstamo antes de tiempo.

Ventajas de la hipoteca variable:

• Cuota inicial más baja que en las fijas
• Te beneficias si bajan los tipos de interés
• Plazos más largos disponibles (hasta 40 años)
• Comisiones por amortización anticipada más bajas

Inconvenientes de la hipoteca variable:

• Incertidumbre sobre la cuota futura
• Riesgo de aumentos si sube el Euríbor
• Dificulta la planificación financiera a largo plazo

Hipoteca mixta

La hipoteca mixta combina un período inicial a tipo fijo, habitualmente de 3, 5, 10 o incluso 20 años, seguido de una fase variable donde el interés se ajusta al Euríbor más un diferencial. Ofrece estabilidad en los primeros años y la posibilidad de beneficiarte de bajadas del Euríbor en el futuro.

La principal ventaja es que obtienes un tipo fijo inicial más bajo que en una hipoteca totalmente fija. Durante esos primeros años, disfrutas de la estabilidad de saber exactamente cuánto pagas cada mes. Esto resulta especialmente útil en los primeros años tras la compra, cuando sueles tener más gastos (reformas, muebles, etc.).

El inconveniente es que cuando llegue la fase variable, no sabes cómo estará el Euríbor. Si está alto, tu cuota podría aumentar de forma notable. También implica una mayor complejidad contractual, ya que debes entender bien cómo funcionan ambas fases del préstamo.

Ventajas de la hipoteca mixta:

• Tipo fijo inicial más competitivo que una hipoteca 100% fija
• Estabilidad garantizada durante los primeros años
• Posibilidad de beneficiarte de bajadas del Euríbor en la fase variable

Inconvenientes de la hipoteca mixta:

• Incertidumbre sobre la cuota en la fase variable
• Mayor complejidad contractual
• Las comisiones varían según la fase en que te encuentres

Hipotecas especializadas: opciones para situaciones concretas

Además de las hipotecas fijas, variables y mixtas, existen productos diseñados para situaciones específicas: hipotecas para jóvenes, hipotecas inversas para mayores de 65 años, hipotecas verdes para viviendas eficientes, hipotecas puente y opciones para autopromotores o reformas.

Veamos cada una de ellas:

Hipotecas para jóvenes

Muchos bancos ofrecen condiciones especiales en sus hipotecas para atraer a jóvenes, generalmente menores de 30 o 35 años. Estas hipotecas pueden incluir ventajas como tasas de interés más bajas, menores requisitos de entrada o períodos de gracia antes de comenzar a pagar el capital.

Hipotecas inversas

Están dirigidas a mayores de 65 años. Las hipotecas inversas permiten a los propietarios convertir parte del valor de su vivienda en una renta mensual, sin necesidad de vender la propiedad ni abandonarla. Es una opción interesante para aquellos que desean complementar su pensión sin deshacerse de su hogar.

Hipotecas para colectivos específicos

Algunas entidades diseñan productos hipotecarios específicos para colectivos con condiciones laborales estables y de confianza, como funcionarios, personal militar, entre otros. Estas hipotecas suelen ofrecer mejores condiciones, reflejando el menor riesgo percibido por el banco.

Hipotecas verdes

Las hipotecas verdes están enfocadas a la sostenibilidad. Por eso, ciertas entidades ofrecen hipotecas específicas para viviendas que cumplen con altos estándares de eficiencia energética. Estos préstamos suelen venir con incentivos como tasas de interés reducidas.

Hipoteca para autopromotores

Para aquellos interesados en construir su propia casa desde cero, estas hipotecas permiten financiar la construcción de una vivienda personalizada. Los fondos se desembolsan de forma gradual a medida que avanza la construcción.

Hipotecas puente

Son ideales para quienes desean comprar una nueva vivienda antes de vender su actual propiedad. Las hipotecas puente ofrecen un financiamiento temporal que ayuda a cubrir el intervalo entre la compra y la venta.

Hipotecas para reformas

Si el objetivo es renovar o mejorar una propiedad existente, este tipo de hipoteca facilita el financiamiento necesario para realizar reformas, permitiendo a los propietarios incrementar el valor de su vivienda.

Factores que debes tener en cuenta al elegir una hipoteca

Al elegir una hipoteca, no solo importa el tipo de interés. Debes considerar también el plazo de devolución, las comisiones aplicables, tu capacidad de endeudamiento y el porcentaje de financiación que necesitas. Todos estos factores influyen en cuánto pagarás cada mes y en el coste total del préstamo.

Veamos los factores más importantes:

• Tasa de interés. Determina la cantidad total que acabarás pagando por tu hogar. Un tipo más bajo puede suponer ahorros importantes a lo largo del tiempo, pero también es importante considerar la previsibilidad y el riesgo de cada opción.
• Plazo del préstamo. Afecta a tus pagos mensuales y al coste total del préstamo. Un plazo más largo reduce tu cuota mensual, pero también aumentará la cantidad total de intereses que pagarás. Las hipotecas fijas suelen ofrecer plazos de 20-30 años, mientras que las variables pueden llegar hasta 35-40 años.
• Comisiones y gastos adicionales. Es vital entender todas las comisiones que podrían aplicarse, como las comisiones de apertura, cancelación o amortización anticipada, así como otros gastos asociados con la hipoteca, como seguros y tasaciones.
• Capacidad de endeudamiento. Tu cuota hipotecaria no puede superar el 35% de tus ingresos mensuales netos. En casos excepcionales, algunos bancos permiten hasta el 40%. Si tienes otros préstamos, todas las cuotas combinadas deben respetar este límite. Este es un criterio que aplican todas las entidades financieras y que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca.
• Porcentaje de financiación. Para una vivienda habitual, los bancos suelen financiar entre el 80% y el 90% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Esto significa que necesitarás tener ahorrado al menos el 10-20% del precio de la vivienda, más los gastos asociados a la compra. Para una segunda vivienda, el límite baja al 60-70%, lo que requiere una aportación inicial más alta.

Recuerda que al considerar la solicitud de una hipoteca, debes evaluar todas estas opciones en detalle, comparar las ofertas y elegir la que mejor se ajuste a tus necesidades y circunstancias financieras.

¿Cuánto cuesta contratar una hipoteca? Gastos iniciales

Los gastos de formalización de una hipoteca incluyen la tasación, posibles comisiones de apertura y gastos de registro. Desde la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019, el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en hipotecas sobre vivienda habitual.

Más allá de la cuota mensual, hay gastos iniciales que debes prever:

Gracias a la Ley Hipotecaria de 2019, el banco debe asumir los gastos de notaría, registro, gestoría e IAJD en las hipotecas sobre vivienda habitual. Esto supuso un cambio importante respecto a la situación anterior, donde el cliente pagaba la mayoría de estos gastos. Como cliente, tu principal gasto será la tasación y, en algunos casos, la comisión de apertura (aunque muchas entidades ya no la cobran).

Además de los gastos de la hipoteca, recuerda que la compra de vivienda tiene sus propios gastos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda de segunda mano) o el IVA (vivienda nueva), más los gastos de notaría y registro de la compraventa. En total, conviene tener ahorrado entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda solo para gastos, además de la entrada.

¿Qué tipo de hipoteca te conviene según tu perfil?

No existe una hipoteca mejor que otra en términos absolutos. La elección correcta depende de tu tolerancia al riesgo, la estabilidad de tus ingresos, tu horizonte temporal y tus expectativas sobre la evolución de los tipos de interés en los próximos años.

Elige hipoteca fija si:

• Prefieres estabilidad y saber exactamente cuánto pagarás cada mes
• Tienes aversión al riesgo y no quieres preocuparte por las fluctuaciones del Euríbor
• Tu ingreso es estable pero ajustado, sin margen para asumir cuotas más altas en el futuro
• Planificas permanecer en la vivienda durante muchos años
• Quieres tener la tranquilidad de que tu cuota no subirá pase lo que pase

Te intersa la hipoteca variable si:

• Esperas que tus ingresos crezcan y podrás asumir aumentos de cuota si el Euríbor sube
• Tienes un colchón financiero suficiente para hacer frente a posibles subidas
• Crees que los tipos de interés se mantendrán bajos o bajarán en los próximos años
• Valoras pagar cuotas iniciales más bajas sobre la estabilidad a largo plazo
• Planeas amortizar la hipoteca antes de lo acordado (las comisiones son menores)

Elige hipoteca mixta si:

• Buscas un equilibrio entre la seguridad inicial y la oportunidad de beneficiarte de futuros descensos del Euríbor
• Quieres un tipo fijo inicial más competitivo que una hipoteca totalmente fija
• Tu situación financiera es moderadamente estable pero prevés mejoras en los próximos años
• Los primeros años tras la compra son financieramente críticos (reforma, amueblamiento) y necesitas certeza en la cuota
• No tienes claro cómo evolucionarán los tipos y prefieres una solución intermedia

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Preguntas frecuentes sobre tipos de hipotecas

¿Puedo cambiar de hipoteca variable a fija si me arrepiento?

Sí, puedes cambiar de una hipoteca variable a fija mediante dos vías: la novación (negociar nuevas condiciones con tu banco actual) o la subrogación (trasladar la hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones). Ambas opciones tienen costes asociados, aunque suelen ser menores a partir del tercer o cuarto año del préstamo. Antes de hacer el cambio, compara el coste de la operación con el ahorro que obtendrás.

¿Qué pasa si el Euríbor sube mucho con una hipoteca variable?

Si tienes una hipoteca variable y el Euríbor sube, tu cuota mensual aumentará en la siguiente revisión, que suele ser cada 6 o 12 meses según lo pactado. El incremento dependerá del capital pendiente y de cuánto haya subido el índice. Por eso, si eliges una variable, es importante tener un margen financiero que te permita absorber posibles subidas sin comprometer tu economía doméstica.

¿Es obligatorio contratar el seguro de vida con el banco que me da la hipoteca?

No, no es obligatorio. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, tienes total libertad para elegir la aseguradora de tu seguro de vida vinculado a la hipoteca. El banco está obligado a aceptar cualquier póliza externa que tenga coberturas equivalentes a la que él ofrece. Esto te permite comparar y encontrar opciones más económicas sin que el banco pueda penalizarte ni modificar las condiciones de tu préstamo.

¿Cuánto dinero me puede prestar el banco para comprar una casa?

Para una vivienda habitual, los bancos suelen financiar entre el 80% y el 90% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Para una segunda vivienda, el límite baja al 60-70%. Además, tu cuota hipotecaria mensual no puede superar el 35% de tus ingresos netos. Estos criterios determinan cuánto puedes pedir prestado y, por tanto, qué precio de vivienda puedes permitirte.

¿Qué gastos tiene contratar una hipoteca?

Los principales gastos para el cliente son la tasación de la vivienda (entre 300 y 600 euros) y, en algunos casos, la comisión de apertura (aunque muchos bancos ya no la cobran). Desde 2019, el banco asume los gastos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Antes de firmar, pide el documento FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) donde aparecen todos los costes detallados.

¿Cómo puedo ahorrar en el seguro de vida vinculado a mi hipoteca?

La forma más efectiva de ahorrar es comparar entre diferentes aseguradoras en lugar de contratar directamente con el banco. Los seguros de vida ofrecidos por los bancos suelen ser considerablemente más caros que los que puedes encontrar en una correduría independiente. Recuerda que puedes cambiar de seguro en cualquier momento sin que el banco pueda modificar las condiciones de tu hipoteca, y que tienes derecho a elegir libremente tu aseguradora.

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