Qué pasa con la hipoteca si fallece el titular: lo que debes saber

Cuando fallece el titular de una hipoteca, la deuda no desaparece. El préstamo hipotecario sigue vigente en los mismos términos pactados y pasa a formar parte de lo que legalmente se conoce como «herencia yacente». Los herederos deben decidir si aceptan esa herencia (con la deuda incluida) o si renuncian a ella.

¿Sabes qué pasa con la hipoteca si fallece el titular? Muy sencillo: los herederos tienen que seguir pagando el préstamo hipotecario, porque las deudas se heredan.

Pero, ¿y si los herederos renuncian a la herencia? ¿Aun así, tienen que pagar la hipoteca? ¿Y si no quieren o no pueden afrontar ese gasto?

En PuntoSeguro, como especialistas en seguros de vida, incluidos los seguros de vida hipoteca, sabemos muy bien que este tipo de seguros son muy útiles. Por eso te vamos a contar todo lo que necesitas saber sobre qué ocurre con la hipoteca cuando fallece el titular, para que tomes decisiones con cabeza y, sobre todo, para que no te pillen desprevenido.

Lo que pasa con la hipoteca si fallece el titular

La hipoteca no se extingue por el fallecimiento del titular. Según el Banco de España, la entidad bancaria debe incorporar a todos los herederos en la titularidad del préstamo, salvo que exista un acuerdo distinto aceptado por el banco. Si se siguen pagando las cuotas con normalidad, el préstamo continúa sin más complicaciones.

Si fallece el titular de una hipoteca, el préstamo hipotecario pasa a sus herederos. Estos pueden hacer varias cosas:

Aceptar la herencia y hacerse cargo del pago en la misma proporción en la que hereden.
Aceptar la herencia a beneficio de inventario.
Renunciar a la herencia, en cuyo caso no tendrían que pagar nada, pero perderían el inmueble hipotecado.

Para entender mejor las implicaciones de cada opción, aquí tienes un resumen:

Opción del heredero	Qué implica respecto a la hipoteca
Aceptar pura y simplemente	El heredero responde de las deudas con los bienes heredados y también con su patrimonio personal
Aceptar a beneficio de inventario	El heredero paga las deudas solo hasta donde alcancen los bienes de la herencia
Renunciar a la herencia	Se rechazan las deudas, pero también se pierde cualquier derecho sobre los bienes del fallecido

Qué ocurre si los herederos de un inmueble con hipoteca aceptan la herencia

Los herederos pueden aceptar la herencia de dos formas: pura y simple, respondiendo de las deudas con todo su patrimonio, o a beneficio de inventario, limitando su responsabilidad a los bienes heredados. La diferencia es clave para proteger el patrimonio personal de los herederos.

Cuando se hereda una vivienda hipotecada, los herederos tienen la opción de aceptar la herencia o aceptarla a beneficio de inventario.

En el primer caso, el heredero asume el pago de la hipoteca y el banco debe hacer el cambio del titular mediante la subrogación hipotecaria. Es decir, el heredero se convierte en el nuevo titular de la hipoteca y se responsabiliza del pago de las cuotas restantes.

Es importante tener claro que con la aceptación pura y simple, el heredero responde de las deudas del fallecido no solo con los bienes heredados, sino también con su propio patrimonio. Esto significa que si la deuda supera el valor de lo heredado, el heredero tendría que pagar la diferencia de su bolsillo.

Si el fallecido contrató un seguro de vida vinculado a la hipoteca, el seguro cubriría el capital pendiente de pago.

En el segundo caso, si el heredero acepta la herencia a beneficio de inventario, las deudas serán pagadas con el patrimonio heredado. De esta manera, el heredero no verá comprometido su propio patrimonio, ya que los pagos se realizarán con los bienes heredados. Para llevar a cabo este trámite, es necesario acudir a un juez o a un notario. El objetivo es utilizar el patrimonio de la herencia para cubrir el pago de la hipoteca hasta el límite de su valor.

Ten en cuenta un detalle importante: cualquier interesado puede instar un requerimiento notarial para que el llamado a heredar decida. Si no manifiestas tu voluntad en el plazo establecido, la herencia puede entenderse aceptada pura y simplemente. Así que no dejes pasar el tiempo sin tomar una decisión.

Qué tienen que hacer los herederos de un inmueble con hipoteca

Antes de tomar cualquier decisión, los herederos deben obtener el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y comprobar si existía un seguro de vida vinculado a la hipoteca. Estos trámites son imprescindibles para conocer la situación real de la deuda y las opciones disponibles.

Si una persona ha fallecido y deja una vivienda hipotecada, los herederos deben llevar a cabo una serie de trámites para regular la situación. Estos trámites son necesarios para poder continuar con el pago de la hipoteca y para obtener la información sobre la hipoteca firmada por el titular.

El primer paso que deben dar los herederos es obtener el certificado de defunción en el Registro Civil. Además, deben solicitar el certificado de últimas voluntades a través del modelo 790 en las gerencias territoriales del Ministerio de Justicia. En el caso de que exista un testamento, deberán presentar también la escritura de adjudicación de la herencia y el testamento o declaración de herederos, que se encuentra en el notario donde se otorgó.

Es importante también que los herederos paguen el impuesto de sucesiones. Este impuesto se debe declarar en la oficina del territorio donde el fallecido tuvo su residencia habitual. En caso de que el fallecido no tuviera residencia en España, se debe presentar en la Delegación de Hacienda de Madrid. Hacienda da un plazo de seis meses para pagar los impuestos de la herencia, y también es necesario pagar la plusvalía municipal.

Si finalmente los herederos deciden renunciar a la herencia, deberán presentar una escritura pública de renuncia.

Una vez que los herederos han cumplido con estos trámites, el banco deberá entregarles toda la información sobre la hipoteca firmada por el titular. Con esta información en mano, los herederos podrán tomar una decisión informada sobre cómo continuar con el pago de la hipoteca.

Cómo comprobar si el fallecido tenía un seguro de vida vinculado a la hipoteca

El Ministerio de Justicia dispone del Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento. Solicitando el certificado correspondiente, los herederos pueden saber si el fallecido tenía algún seguro de vida que cubra total o parcialmente la deuda hipotecaria pendiente.

Este trámite es muy recomendable antes de tomar cualquier decisión sobre la herencia. Muchas personas desconocen que tenían un seguro de vida contratado, ya sea vinculado a la hipoteca o de forma independiente. Si existe un seguro, la indemnización podría cancelar la deuda hipotecaria por completo o reducirla de forma significativa.

Para solicitar el certificado, debes acceder a la sede electrónica del Ministerio de Justicia o acudir de forma presencial. Necesitarás el certificado de defunción y esperar 15 días hábiles desde el fallecimiento para que las aseguradoras hayan comunicado los datos al registro.

El certificado indica qué contratos de seguro estaban vigentes y con qué compañía, pero no el capital asegurado ni los beneficiarios. Para conocer esos detalles, tendrás que contactar directamente con la aseguradora.

Qué ocurre si solo se hereda un porcentaje de la hipoteca

En hipotecas con dos titulares, si fallece uno de ellos, los herederos reciben solo su parte de la deuda. Si renuncian a la herencia, el cotitular vivo asume la totalidad del préstamo y se convierte en único titular de la hipoteca.

Si en una hipoteca existen dos titulares, es común que la deuda esté repartida al 50 % entre ambos. En caso de fallecimiento de uno de los titulares, los herederos reciben su parte correspondiente de la deuda hipotecaria. Esto significa que, si los herederos deciden aceptar la herencia, deben asumir el 50 % de la deuda hipotecaria que correspondía al titular fallecido.

Sin embargo, si los herederos deciden rechazar la herencia, es el titular vivo quien debe asumir la totalidad del préstamo hipotecario. En otras palabras, si los herederos rechazan la herencia, el titular restante debe pagar la totalidad de la deuda hipotecaria y se convierte en el único titular de la hipoteca.

Un matiz importante que debes conocer: aunque en el cuaderno particional se pacte que «la hipoteca la asume solo un heredero», ese pacto entre herederos no vincula al banco si el banco no consiente expresamente. Esto significa que, aunque internamente acordéis quién paga, el banco puede reclamar a todos los herederos si no ha aceptado ese acuerdo por escrito.

Qué hacer para renunciar a una herencia con deudas

Renunciar a una herencia es una decisión irrevocable que debe formalizarse ante notario o por vía judicial. Al rechazar la herencia, se rechazan también las deudas, pero se pierde cualquier derecho sobre los bienes del fallecido, incluida la vivienda hipotecada.

Como ya hemos comentado, es posible renunciar a una herencia con deudas. Hay que tener en cuenta que renunciar a una herencia es una decisión irrevocable, por lo que es importante pensarlo bien y consultar todas las opciones disponibles. Por ejemplo, si el fallecido tenía otros bienes se puede considerar heredar a beneficio de inventario.

Ten presente que al renunciar, rechazas todo el «paquete»: bienes y deudas van juntos. Si la herencia incluye una vivienda hipotecada cuyo valor supera la deuda pendiente, quizá te interese más aceptar a beneficio de inventario, vender la vivienda y quedarte con la diferencia.

Ten en cuenta que para renunciar a una herencia de un inmueble con hipoteca, es necesario hacerlo ante notario. También es posible hacerlo por vía judicial.

¿Hay que hacer algo después de pagar la hipoteca heredada?

Una vez pagada completamente la hipoteca, la carga no desaparece automáticamente del Registro de la Propiedad. Es necesario tramitar la cancelación registral presentando la escritura de cancelación y la documentación fiscal correspondiente.

Aunque la cancelación registral no es legalmente obligatoria, es muy recomendable. Si en el futuro quieres vender la vivienda o pedir otra financiación, necesitarás que la hipoteca no aparezca como carga en el Registro. El trámite consiste en solicitar al banco la carta de pago o certificado de deuda cero, elevar a público la cancelación ante notario y presentarla en el Registro de la Propiedad.

Los costes habituales incluyen los honorarios del notario, los aranceles del registrador y, en algunos casos, la gestoría si decides no hacerlo personalmente. Calcula entre 300 y 600 euros en total, dependiendo del importe original de la hipoteca.

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Preguntas frecuentes sobre hipoteca y fallecimiento del titular

¿Puedo seguir pagando la hipoteca mientras decido si acepto la herencia?

Sí, puedes seguir pagando las cuotas de la hipoteca aunque todavía no hayas aceptado formalmente la herencia. De hecho, es lo más prudente para evitar que se generen impagos y el banco inicie un procedimiento de ejecución. Pagar las cuotas no implica aceptar la herencia de forma automática, siempre que no realices otros actos que sí puedan interpretarse como aceptación tácita.

¿Qué pasa si no puedo pagar las cuotas de la hipoteca heredada?

Si no puedes afrontar el pago de las cuotas, tienes varias opciones. Puedes negociar con el banco una reestructuración de la deuda, intentar vender la vivienda para cancelar la hipoteca con el precio de venta, o renunciar a la herencia si las deudas superan el valor de los bienes. Lo importante es actuar pronto y no dejar que se acumulen impagos, ya que el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria.

¿El banco puede exigirme garantías adicionales por heredar la hipoteca?

En principio, el banco debe mantener las condiciones del préstamo original y aceptar a los herederos como nuevos titulares. Sin embargo, en algunos casos puede solicitar un estudio de solvencia o proponer modificaciones en las condiciones. Si consideras que el banco te está poniendo trabas injustificadas, puedes reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente del banco y, si no resuelve, ante el Banco de España.

¿Puedo acordar con mis hermanos que solo uno pague la hipoteca?

Puedes pactar internamente con tus hermanos que uno de vosotros asuma el pago de la hipoteca. Ahora bien, ese acuerdo no vincula al banco si este no lo consiente expresamente. Esto significa que, aunque hayáis acordado que paga solo uno, el banco puede reclamar la deuda a todos los herederos si el pagador incumple. Para que el banco acepte, normalmente exigirá una subrogación formal.

¿Qué plazo tengo para decidir si acepto o renuncio a la herencia?

La ley no establece un plazo fijo para aceptar o renunciar a la herencia. Sin embargo, cualquier interesado puede requerirte notarialmente para que te pronuncies. Si no manifiestas tu voluntad en el plazo que fije el notario, la herencia puede entenderse aceptada pura y simplemente. Por eso es recomendable no dejar pasar demasiado tiempo sin tomar una decisión.

¿Merece la pena contratar un seguro de vida para mi hipoteca?

Contratar un seguro de vida vinculado a tu hipoteca es una de las mejores formas de proteger a tu familia. Si te ocurre algo, el seguro cancela la deuda pendiente y tus herederos no tendrán que afrontar ese pago ni arriesgarse a perder la vivienda. Además, si lo contratas fuera del banco, puedes ahorrar hasta un 40 % en las primas respecto al seguro que te ofrece la entidad.

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